Diferença entre síndico e administrador de condomínio
A contratação de uma empresa administradora ou de um administrador autônomo não substitui o trabalho do síndico no condomínio. Nessas situações, o síndico deixa de ter um papel de gestor direto e se torna um misto de supervisor e chefe. Ainda é ele quem dá as ordens à administradora e busca garantir que todos os serviços sejam executados conforme o contrato, a legislação e as normas internas do condomínio. Desse modo, o profissional continua sendo essencial para a gestão condominial.
Com a presença da administradora, é possível que o síndico possa se dedicar a outras funções do mandato, como buscar melhorias para os moradores ou formas de diminuir o valor das cotas condominiais.
No entanto, é essencial destacarmos que não cabe à administradora tomar decisões pelo condomínio, pois esse papel é único e exclusivo do síndico. Segundo o Art. 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável direto pelo condomínio, podendo responder civil e criminalmente por problemas na gestão. Desta forma, existe uma responsabilidade solidária entre condomínio e administradora.
Isso significa que, em casos de má gestão, ambas entidades podem ser responsabilizadas judicialmente. Na maioria dos casos, o primeiro a responder pelos erros é o síndico. Em seguida, é posta à prova a responsabilidade civil da administradora do condomínio.
Administradora de condomínio: função principal
Basicamente, a função principal de uma administradora de condomínios é auxiliar o síndico nas tarefas diárias. Por exemplo:
Elaboração da folha de pagamento dos funcionários;
Emissão de boletos de pagamento da taxa condominial;
Organização da pasta de prestação de contas;
Realização do demonstrativo de receitas e despesas de condomínio;
Assessoria antes e depois de reuniões de assembleia geral;
Gerenciamento dos encargos previdenciários mensais;
Gerenciamento do fundo de reserva e do fundo de obras;
Cuidar das contas ordinárias do condomínio;
Além disso, a administração é responsável por manejar a conta pool, quando houver.
Além de suporte às atividades administrativas, também é papel da administradora fornecer orientação sobre os aspectos legais de cada setor: administrativo, financeiro e trabalhista.
Administradora de condomínio: funções secundárias
Já as funções secundárias são todas aquelas que fazem parte da rotina do condomínio, mas não ocorrem com tanta frequência. Ou seja, são imprevisíveis ou não têm data para ocorrer. Alguns exemplos são:
Emissão de circulares para os condôminos;
Aplicação e cobrança de advertências e multas;
Oferecer orientação quanto a dúvidas e solicitações dos moradores;
Redação de editais de convocação para reuniões do condomínio;
Assessoria jurídica na elaboração ou modificação da convenção e regimento interno do condomínio.
Administradora de condomínio: funções eventuais
Por fim, as atividades eventuais de uma administradora de condomínio são aquelas que não exigem tanto conhecimento técnico. Em geral, são questões que podem ser realizadas diretamente pelo síndico, sem muitas complicações.
Normalmente, essas outras atividades eventuais são adicionais. Isso quer dizer que elas podem ser incluídas ou não no contrato de prestação de serviço. Desse modo, essas demais funções das administradores podem representar um custo extra ao condomínio. São elas:
Cadastro de condôminos;
Organização e realização de assembleias de condomínio;
Criação e envio da ata condominial;
Entrega de alguns tributos, como RAIS e DIRF;
Pesquisa de orçamento para obras e reformas no condomínio;
Gerenciamento do seguro condominial e contra incêndio;
Seleção e treinamento de funcionários contratados.